土地や家屋を所有していると毎年「固定資産税」を納めることになります。
マイホーム購入前はあまり馴染みのない方がほとんどでしょう。
今回は、固定資産税の基本や計算方法、建売の場合の評価額の目安について紹介します。
固定資産税以外の税金、維持費についても紹介しますので、ぜひ今後の参考にしてください。
新築一戸建てにおける固定資産税とは？
「固定資産」は土地や家屋、償却資産（飛行機や船、車両、パソコンなどの備品）を総称した名称です。
固定資産税は、これらにかかる税金のことで、資産価値に応じて算定された税額を市町村に毎年納めます。
固定資産税が課税されるのは、毎年1月1日時点で固定資産の所有者となっている人（固定資産課税台帳に登録されている人）です。
納期は市町村の条例で定められており、年に4回の納期に分けて納税します。
固定資産税の計算方法
固定資産税は以下の計算式で求めることができます。
固定資産税＝課税標準額×1.4%（税率）
「課税標準額」は所有する固定資産の評価額のことです。
固定資産の評価額は、土地や家屋の価値について自治体ごとの基準で確認・評価した金額を意味します。
固定資産の評価額は3年に1回見直し（評価替え）があります。
建売の評価額の目安
固定資産税の計算式はシンプルですが「課税標準額（固定資産の評価額）がいくらくらいになるのか」目安が知りたい方も多いと思います。
ここでは土地と建物に分けて、評価額のおおよその金額を計算してみます。
土地の評価額の目安
土地の評価額は”実勢価格の70%程度が目安”と言われています。
土地の坪単価30万円で30坪の場合、土地代は900万円。
これが実勢価格だとすると、900万円×70%=630万円が評価額となります。
630万円×1.4%=8.8万円が土地にかかるおおよその固定資産税です。
建物の評価額の目安
建物の評価額は”建築工事費の50%〜60%が目安”と言われています。
例えば坪単価40万円で建てた30坪の住宅の場合、建物代は1,200万円です。
評価額はその50〜60%なので、600〜720万円が評価額となります。
これに標準税率1.4%を掛けて、8.4〜10万円くらいの固定資産税になることがわかります。
固定資産税を納税するタイミング
新築住宅を購入後、最初の納税タイミングは翌年の4〜6月です。
この時期に自治体から納付書が送付されます。
支払い時期は年4回ありますが、自治体によっては一括払いできるところもあります。
支払い方法も納付書での現金払い以外に、口座振替やクレジットカード払い、ペイジー払いなど、自治体によってさまざまです。
納付方法は市町村のホームページなどでご確認ください。
固定資産税の他に生じる税金や維持費
マイホーム購入後、固定資産税以外にかかる税金や維持費として以下が挙げられます。
- 都市計画税
- 保険料
- 修繕費
- 自治会費
それぞれ詳しく見ていきましょう。
都市計画税
都市計画税は「市街化区域内」に固定資産（土地や建物など）を所有している場合に市町村へ納める税金です。
都市計画税は以下の計算式で求められます。
固定資産税評価額×0.3%(標準税率)
都市計画税は、市町村からの納税通知書に従って、固定資産税とセットで納税することになります。
保険料
火災保険や地震保険など、住まいの保険に加入する場合は保険料がかかります。
契約は1年契約や長期契約があり、支払い方法は月払いや年払い、一括払いなどが用意されています。
保険料は年間1万円程度から、高いもので4万円前後です。
修繕費
外壁や屋根の補修、シロアリ対策などのメンテナンスコストも考えておきましょう。
シロアリ対策なら5年に1回、外壁や屋根の補修は10年に1回が目安です。
長く住み続ければ、トイレ、浴室など水回りのリフォームも必要になります。
大まかな金額は以下の通りです。
- シロアリ対策…13〜30万円
- 外壁修繕…100〜200万円
- 屋根の修繕…50〜100万円
- トイレのリフォーム…30〜50万円
- 浴室リフォーム…100〜200万円
一度にかかる費用が高額なため、計画的に資金を貯めておきたいところです。
自治会費
新居へ住み始めてから、自治会や町内会に加入する方も多いでしょう。
自治会や町内会は、ごみステーションの管理、防犯・防火のパトロールなど、安全なまちづくりのための組織です。
費用は月500円のところもあれば、年1万円かかるところなど、地域差があります。
価格帯別の固定資産税や都市計画税をシミュレーション
大まかな固定資産税や都市計画税は、物件の販売価格から知ることができます。
2,000万円、2,500万円、3,000万円、3,500万円の4つの価格帯で固定資産税と都市計画税をシミュレーションしました。
設定条件は以下のとおりです。
- 敷地面積150平米(45坪)、床面積100平米(30坪)
- 土地の評価額は取得費の70%、建物の評価額は建築費の60%として計算
2,000万円の場合
土地の取得費800万円、建築費1,200万円とした場合
土地の固定資産税評価額は800万円×70%=560万円
建物の固定資産税評価額は1,200万円×60%=720万円
土地の固定資産税
560万円×1.4%=78,400円
建物の固定資産税
720万円×1.4%=100,800円
土地の都市計画税
560万円×0.3%=16,800円
建物の都市計画税
720万円×0.3%=21,600円
以上から、2,000万円の固定資産税は179,200円、都市計画税は38,400円となります。
2,500万円の場合
土地の取得費1,000万円、建築費1,500万円とした場合
土地の固定資産税評価額は1,000万円×70%=700万円
建物の固定資産税評価額は1,500万円×60%=900万円
土地の固定資産税
700万円×1.4%=98,000円
建物の固定資産税
900万円×1.4%=126,000円
土地の都市計画税
700万円×0.3%=21,000円
建物の都市計画税
900万円×0.3%=27,000円
以上から、2,500万円の場合の固定資産税は224,000円、都市計画税は48,000円となります。
3,000万円の場合
土地の取得費1,200万円、建築費1,800万円とした場合
土地の固定資産税評価額は1,200万円×70%=840万円
建物の固定資産税評価額は1,800万円×60%=1080万円
土地の固定資産税
840万円×1.4%=117,600円
建物の固定資産税
1080万円×1.4%=151,200円
土地の都市計画税
840万円×0.3%=25,200円
建物の都市計画税
1030万円×0.3%=32,400円
以上から、3,000万円の場合の固定資産税は268,800円、都市計画税は57,600円となります。
3,500万円の場合
土地の取得費1,400万円、建築費2,100万円とした場合
土地の固定資産税評価額は1,400万円×70%=980万円
建物の固定資産税評価額は2,100万円×60%=1,260万円
土地の固定資産税
980万円×1.4%=137,200円
建物の固定資産税
1,260万円×1.4%=176,400円
土地の都市計画税
980万円×0.3%=29,400円
建物の都市計画税
1,260万円×0.3%=37,800円
以上から、3,500万円の場合の固定資産税は313,600円、都市計画税は67,200円となります。
なお、要件を満たした新築住宅は、最初の3年間に固定資産税の減税措置が設けられています。
対象となる場合、実際の納税額はこれよりも少なくなります。
減税措置については次の項目で解説します。
新築一戸建てにおける固定資産税の減税措置について
「床面積50平米以上280平米以下」の新築住宅は「新築住宅に係る税額の減額措置」が適用されます。
この減税措置により、固定資産税額が3年間1/2に減額となります。
これとは別に、住宅用の土地には「住宅用地の特例」が適用されます。
住宅用地のうち200平米までの部分について、固定資産税は課税標準額（固定資産の評価額）が1/6に、都市計画税は1/3に軽減される制度です。
200平米を超えた部分は、課税標準額が価格の1/3になります。
特例は期限がなく、住宅を解体しない限り適用されます。
減税の申請方法と期限
固定資産税の減税は申請が必要です。
「住宅用地等申告書」または「固定資産税減額申告書」を提出することになります。
これらは市町村のホームページでダウンロードできます。
申請時には以下の情報が必要です。
- 不動産所有者の氏名
- 家屋の所在地
- 家屋の種類（住宅の場合は「居宅」）
- 家屋の構造（「木造」など）
- 床面積
減額措置対象となるためには、工事が完了した翌年1月31日までに申請する必要があります。
期限を過ぎると軽減措置が受けられないためご注意ください。
建売の固定資産税を抑えるコツ
固定資産税は計算方法が定められており、前述した減税措置や特例以外で減額はできません。
固定資産税を抑える方法としては「不要な固定資産を増やさないこと」「支払いを滞納しないこと」などが挙げられます。
以下、詳しく解説します。
物置は簡易的なものにする
物置を用意する際、本格的な小屋を建てると固定資産とみなされ課税対象になります。
金属製の簡易的な物置も、基礎を固定すると固定資産扱いになるためご注意ください。
物置は地面に定着させず、コンクリートブロックで囲むなどの方法で固定しましょう。
家屋調査に立ち会う
住宅の評価額を決定するためにおこなわれる「家屋調査」。
新築した家は自治体の家屋調査を受ける義務があり、立会人が必要です。
天井の高さ、収納、内装材や外装材の素材なども細かく見られる調査です。
必ず所有者が立ち会う必要はありませんが、ご自身で立ち会うことで、「建物内に高価な設備がない＝固定資産に該当するものがない」ことを説明できます。
延滞しないよう計画的に支払う
固定資産税を1日でも滞納すると延滞金が発生します。
納付書が来たらすぐ内容を確認する、口座振替を利用するなど、期限を過ぎない工夫が必要です。
延滞金の割合は市町村によって異なり、ホームページに掲載されています。
まとめ
建売における固定資産税について解説しました。
固定資産税は、マイホームを所有する限り必ず毎年納める税金です。
住宅購入後のコストとしてあらかじめ把握しておき、資金計画を組み立てましょう。
弊社トスケンホームでは、新築建売住宅に関するご相談をいつでも受け付けております。
住宅ローンや固定資産税など、住まいのお金に関する質問も大歓迎です。
一度ご連絡いただいたからといって、しつこい営業は一切ございません。
住宅のプロが丁寧にお答えしますので、お気軽にご連絡ください。
