建売は不動産取得税がかからない？払うタイミングや軽減措置について解説

不動産を購入する際には多くの諸費用が発生します。
中でも「不動産取得税」は金額の大きい税制度ですが、手厚い軽減措置があるため、0円になるケースも存在します。
この記事では、不動産取得税の計算方法や支払いのタイミングを詳しく解説します。

税額の軽減措置と適用条件についてまとめているので、ぜひ参考にしてください。

不動産取得税を払うタイミングや計算方法

不動産取得税は、建物や土地を購入した際に支払う税金のこと。
土地を親戚から譲り受けた場合（贈与）や、住宅を増築した場合に支払います。
戸建てだけでなく分譲マンションを購入した場合も同様です。
続いて、支払いタイミングや税額の算出方法など、不動産取得税の基本を解説します。

支払いタイミングは取得日の半年〜1年後

不動産取得税を支払うタイミングは、物件の引き渡しから半年〜1年後。
自治体によって納税通知書が交付されるタイミングは異なります。
例えば新潟県の場合、新築した翌年の6月に納税通知書が送付されます。
不動産取得税には支払い期日があり、払い忘れた場合は遅延金が発生するため注意してください。
そうならないよう、通知書が届いたら早めに支払いましょう。

不動産取得税額の算出方法

不動産所得税額は以下の計算式で求めます。

「固定資産税評価額」とは、不動産などの固定資産の価値に対する評価額の一つ。
固定資産税を算出する際の基準となる数値で、各市町村が毎年算定します。
なお、土地の場合は時価の70％程度、建物の場合は50〜70％程度です。

（例）購入した建売の土地価格が1,000万円、住宅価格が2,000万円の場合
土地の固定資産税評価額は1,000万円×70%=700万円
不動産取得税は700万円×4%=28万円です。

住宅の固定資産税評価額は2,000万円の50%〜70%なので1,000万〜1,400万円程度。
不動産取得税は1,000万〜1,400万円×4%=40〜56万円程度と考えられます。

現在は軽減税率の3%とされています（住宅以外の建物は除く）。
土地については評価額を半額とする軽減措置もあり、計算式は以下の通りです。

先ほどの例を軽減税率で計算すると
土地の不動産取得税：700万円×1/2×3%=10.5万円
建物の不動産取得税：1,000万〜1,400万円×3%=30〜42万円　となります。

建売に適用できる不動産取得税の軽減措置

建売などの新築住宅には、3％の軽減税率以外にも軽減措置が存在します。
新築住宅の場合は1,200万円、長期優良住宅の場合は1,300万円が課税標準額から控除されます。
詳しい控除の内容や適用条件について、建物と土地、それぞれ見ていきましょう。
（参考：令和6年度 国土交通省税制改正概要）

住宅の軽減措置

軽減措置を受けるための条件は以下の3つです。

• 床面積50㎡以上240㎡以下
• 居住用またはセカンドハウスの住宅
• 新耐震基準に適合している

これらを満たしていれば、固定資産税評価額から1,200万円が控除されます。
控除する場合の計算式は次のとおり。

(例)住宅価格2,000万円・固定資産税評価額1,400万円の場合
(1,400万円-1,200万円)×税率3%=6万円
住宅の不動産取得税は6万円です。
長期優良住宅の場合、控除額が1,300万円となるため、さらに節税できます。

土地の軽減措置

先程の条件に当てはまる住宅を建てた土地にも、軽減措置が用意されています。
計算式は以下の通りです。

【軽減額】には、以下のいずれか大きい額を当てはめます。

• 45,000円
• 土地1㎡あたりの価格×1/2×住宅の床面積の2倍(上限200㎡)×3％

(例)土地の固定資産評価額700万円、土地1㎡あたりの価格が30,000円、床面積90㎡の住宅
30,000円×1/2×180㎡×3%=81,000円
45,000円より81,000円の方が額が大きいため、軽減額は81,000円です。

軽減後の不動産取得税を計算すると
固定資産税評価額700万円×1/2×税率3%-81,000円=24,000円
土地の不動産取得税は24,000円となります。

軽減措置の申請方法

軽減措置を適用するには、管轄の税事務所へ申請しなければいけません。
申請には「不動産の取得（特例適用）申告書」と、「新築年月日と床面積がわかる書類」を用意します。「不動産の取得（特例適用）申告書」は都道府県のホームページでダウンロードできます。
「新築年月日と床面積がわかる書類」として、以下のいずれかが必要です。

• 登記事項証明書（全部事項証明書）
• 建物表題登記申請書の写しと登記完了証
• 建物表題登記の登記済証（権利証）
• 検査済証（2棟以上ある場合、確認済証等の用途や面積内訳がわかるものも必要）

税事務所側で登記書類等から軽減措置の対象か判断してくれるケースもあります。
心配な場合は問い合わせすることをおすすめします。

建売は不動産取得税がかからない？

不動産取得税は土地や建物の固定資産税評価額によって税額が決まります。そのため、「建売だから不動産取得税がかからない」「注文住宅だから不動産取得税がかかる」といった違いはありません。
しかし、条件によっては税額が全くかからないケースも存在します。
不応産取得税がかからないケースや、具体的な申告方法を紹介します。

固定資産評価額によっては0円のケースも

固定資産税評価額が次の金額以下の場合は、不応産取得税が課税されません。

• 土地：10万円未満
• 新築・増築・改築した家屋：23万円未満
• それ以外の家屋(売買など)：12万円未満

また、前項で紹介した軽減措置により、不動産取得税が0円になるケースも存在します。
例えば、住宅の固定資産税評価額が1,000万円で軽減措置に当てはまる場合、
控除額の1,200万円よりも固定資産税評価額が小さいため、不動産取得税は0円になります。

不動産取得税がかからないケース

不動産取得税には、非課税枠が存在します。
以下の条件のうち1つでも当てはまれば、不動産取得税はかかりません。

• 相続による取得
• 学校法人や宗教法人の事業のための取得
• 公共用道路の用地
• 社会福祉法人や医療法人が政令で定められた事業用に取得
• 法令で定められた社会福祉事業のための取得

なお一般的な住宅の場合、当てはまるのは「相続による取得」のみ。
新築住宅購入の場合は非課税枠には当てはまりません。

不動産取得税の申告方法

不動産取得税は管轄の税事務所へ「不動産の取得申告書」を提出します。
申告期限は建物・土地の購入日から原則60日以内。
期限までの日数は都道府県によって異なるため注意しましょう。
なお、申告書は建物と土地で1通ずつ用意が必要です。

申告時の必要書類

申告時に必要な書類は都道府県によって異なりますが、基本は「不動産の取得申告書」のみです。
ただし、前述した軽減措置を適用する場合は、特例措置用の申告書類や、「新築年月日と床面積がわかる書類」などが求められます。
詳しい手続き方法は自治体のホームページや、お住まいの地域の「地域振興局県税部」などに問い合わせるのが確実です。

まとめ

マイホームの購入は一生に一度の大きな買い物。
その分、税額の負担も大きくなりますが、軽減措置や申告方法を理解しておけば、節税につながります。
弊社トスケンホームでは、住宅にかかる諸費用についてのお問い合わせも受け付けています。
しつこい営業は致しませんので、住宅購入に関する疑問をお気軽にお問い合わせください。