住宅価格の目安を知る上で参考になるのが「坪単価」です。
住宅の坪単価はハウスメーカーやプランによって異なるため、予算に合うか検討する上でも重視されます。
この記事では坪単価の計算方法や内訳について詳しく紹介します。
建売の坪単価が安い理由もまとめているので、
ぜひ住宅選びの参考にしてください。
建売の坪単価とは？
坪単価とは1坪（約3.3平方メートル）あたりの建築費用を指し、購入を考える際の重要な指標となります。
ここでは坪単価の計算方法や、建売における相場について紹介します。
坪単価の計算方法
坪単価は、以下の計算式から求めます。
坪単価＝建物の本体価格÷延床面積
例えば、建物の本体価格が3,000万円で延床面積60坪の場合。
3,000万円÷60坪=坪単価50万円となります。
ただし建売の販売価格は建物価格と土地価格の合計です。
建物の本体価格が不明な場合は、消費税や地価相場から推測するなどの方法があります。
詳しくは建売における建物価格・土地代の出し方で解説します。
建売の坪単価の相場
一般的な建売の坪単価は50万円〜70万円と言われています。
2,000万円〜3,000万円の価格帯が中心です。
弊社トスケンホームの物件の場合も、坪単価は40～50万円前後が多くあります。
新潟県内着工棟数No.1のスケールメリットを活かしつつ、高気密高断熱・耐震等級3の高性能な住宅を、お求めやすい価格で提供しています。
なお、「ローコスト住宅」は坪単価40万円前後のケースが多いです。
また、一般的な建売よりも高価格帯になると、坪単価が80万円以上を超えることもあります。
建売における建物価格・土地代の出し方
建物価格と土地価格が明記されていない物件の場合、そのままでは坪単価の計算ができません。
そこで、販売価格から建物と土地の価格を推測する方法があります。
具体的な方法は以下の2種類。
- 販売価格と消費税から推測する方法
- 周辺の地価相場から推測する方法
それぞれ詳しく見ていきましょう。
販売価格と消費税から推測する方法
建物の価格には消費税がかかりますが、土地代にはかかりません。
そのため、消費税額がわかる場合は建物代を推測できます。
| 例 | |
| 販売価格 | 4450万円（うち消費税150万円） |
| 建物面積 | 30坪 |
| 土地面積 | 35坪 |
まずは消費税から建物価格を計算します。
150万円÷10%=1,500万円
次に、建物価格から坪単価を求めます。
1,500万円÷30坪=50万円
また、土地代と土地の坪単価も計算できます。
土地代：4,450万円-150万円-1,500万円=2,800万円
土地の坪単価：2,800万円÷35坪=80万円
周辺の地価相場から推測する方法
消費税額がわからない場合、周辺の地価相場から推測する方法がおすすめです。
国土交通省が公開している不動産情報ライブラリでは、不動産の取引価格、地価公示等の情報を確認できます。
【調べ方】
- サイト上の「地図検索」もしくは「地域検索」から調べたいエリアを選択。
- 地図上でオレンジの点がある場所をクリック。
- 左上「価格情報」から「国土交通省地価公示」にチェックを入れて「決定」をクリックすると、公示価格が表示されます。
公示価格は1平米あたりの価格なので、「1坪あたり」に変換するためには3.3を掛けます。
また、土地の相場価格は公示価格の1.1倍と言われています。
以下の計算式でおおよその土地価格が算出可能です。
公示価格×3.3(坪単価に変換)× 土地面積 × 1.1 ＝ 目安の土地価格
参考例も見てみましょう。
| 例 | |
| 販売価格 | 3,500万円 |
| 建物面積 | 28坪 |
| 土地面積 | 30坪 |
| 周辺エリアの公示価格 | 10万円 |
公示価格100,000円×3.3×30坪×1.1=1,089万円
およそ1,089万円が土地の価格なので、
3,500万円-1,089万円=2,411万円が建物の価格です。
ここから建物の坪単価を出すために、まず税抜価格を計算します。
税抜価格は2,411万円÷1.1≒2,192万円
建物の坪単価は
税抜価格2,192万円÷28坪≒78万2,857円となります。
建売の坪単価が安い3つの理由
建売の坪単価が注文住宅と比べて安いことに、疑問を持つかもしれません。
坪単価が安くなる理由は大きく3つあります。
- 土地を安く仕入れできるから
- 設計や設備を規格化しているから
- 材料を一括で大量に仕入れているから
それぞれ、詳しく見ていきましょう。
土地を安く仕入れできるから
住宅会社では、一度に大きなエリアの土地をまとめて購入します。
これにより、土地の単価を大幅に下げることが可能です。
また開発前の土地や、価値が顕在化していないエリアの土地を購入する手法もあります。
こうした戦略により、最終的な住宅価格を抑えて、消費者にとって購入しやすい価格設定が可能になります。
設計や設備を規格化しているから
住宅会社は建売住宅の設計や設備を標準化・規格化することで経費削減に努めています。
同じ設計プランや間取りを複数の住宅に適用すれば、設計にかかる時間とコストを削減可能です。
材料を一括で大量に仕入れているから
標準化された設備や内装材を大量に仕入れるため、建材会社から大口の割引を受けられるのも安さの理由です。
建築プロジェクトごとではなく、企業全体としての年間購入量を基に交渉することで、さらに有利な条件での購入が可能となります。
まとめ
坪単価を理解しておけば、どのように価格が設定されているのか、そしてその価格が妥当であるかどうか見極めができます。
建売住宅を選ぶ際には、販売価格だけでなく、住宅の品質や周辺環境も考慮しましょう。
弊社トスケンホームでは、イシカワグループだからできる高性能・高コストパフォーマンスの住宅を販売中です。
マイホームに関するご相談も随時受け付けております。
しつこい営業は一切いたしませんので、お気軽にお問い合わせください。
